吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
(2023)吉0211民初489号
原告:王国才,男。
委托诉讼代理人:王英全(王国才之子),男。
被告:段旭鹏,男。
委托诉讼代理人:贲春学,吉林江城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黎美晨,吉林江城律师事务所实习律师。
原告王国才与被告段旭鹏农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2023年2月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王国才及其委托诉讼代理人王英全、被告段旭鹏及其委托诉讼代理人贲春学、黎美晨到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
王国才向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原告与被告所签署的房屋买卖协议书无效。2.请求依法确认座落在吉林省吉林市丰满区宅地为原告所有。3.判令被告立即返还位于吉林市丰满区房屋一幢及其附属宅地。房屋占地面积为98平方米,房证号为。宅地实占面积为942.5平方米,地号为。4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告岳父段树杰向付某借款后因复利利息过高无力偿还,于原告青岛市务工期间将原告坐落于吉林市丰满区的房屋以物抵债交付给付某。随后付某又将房屋转让给被告段旭鹏。原告返回吉林市后误以为其岳父的处分行为有效,随后原告与被告于2007年11月14日签订了《房屋买卖协议书》。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”的规定,并且被告并非集体组织成员。原告与被告签订的《房屋买卖协议书》违反法律强制性规定,根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条、第六十二条之规定,该协议书应属无效。
段旭鹏辩称,请求法院驳回王国才全部诉讼请求。一、案涉房屋的实际卖方为付某,案涉房屋实际价款为18.5万元,付某为收款人,为被告出具两张收据,金额分别为10.5万元、8万元。原告与答辩人签订的《房屋买卖协议》是为方便办理过户登记进行的配合行为,不是与段旭鹏之间真实的房屋买卖协议,段旭鹏与原告之间不存在房屋买卖合同关系,原告诉讼主体不适格,应当依法裁定驳回起诉。二、原告取得的案涉房屋所有权证和集体土地使用权证是通过非法途径取得,登记应属无效,原告不是案涉房屋及土地所在村集体经济组织的成员,原告不是案涉房屋的所有权人和案涉土地的使用权人,其无权请求确认案涉房屋和土地归其所有。集体土地使用权证中明确本证实行定期验证制度,逾期末查验自动失去法律效力,2007年12月4日后该证未再进行查验,该证现已经没有法律效力。段旭鹏已将案涉房屋进行翻建及在土地上建设厂房作为吉林市绍伍装潢有限公司的办公楼和厂房,吉林市绍伍装潢有限公司取得审批手续,依法使用案涉房屋及土地,原告无权要求段旭鹏返还案选房屋及土地。三、2007年10月30日,因吉林市绍伍装潢有限公司的注册地为吉林市丰满区,即案涉房屋及土地所在地,经过村委会的同意,征用包含案涉土地中超占502.5㎡的临时用地部分合计530㎡作为吉林市绍伍装潢有限公司的经营使用,吉林市绍伍装潢有限公司依法向村委会缴纳了转让土地费用、管理费用等,段旭鹏买卖案涉房屋及使用案涉土地的行为合法有效。2008年6月5日,吉林省国土资源厅针对吉林市政府拟将本市六宗地用于工业项目建设预审通过,案涉房屋及土地是其中的第四宗地。2009年8月12日,吉林省国土资源局同意对包括案涉土地转为建设用地,用于工业项目。四、案涉土地经合法审批己由宅基地转为建设用地。只是因案涉地块处于文物保护地区,不能办理产权登记,未办理产权登记的不是吉林市绍伍装潢有限公司的过错。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2007年11月4日,段旭鹏与王国才签订《房屋买卖协议书》一份,双方约定:王国才将登记在其名下位于吉林市丰满区、面积98平方米,房证号吉林市房权证乡镇字第XXXX号房屋以八万元的价格出卖给段旭鹏。当日买卖双方就上述房屋买卖协议在吉林市公证处进行了公证。
2007年10月30日,案外人付某为段旭鹏出具收条二张,其中一张内容为:收到涉案房屋卖房款八万元;另一张收条内容为:收到涉案房屋购房款一十万零五千元。
购房协议签订后,段旭鹏之父段绍伍开办的吉林市绍伍装潢有限公司开始使用涉案房屋,并在房屋坐落土地上建设了厂房等设施。
另查明,该房屋买卖协议签订时涉案房屋坐落土地的性质为“宅地”,使用权面积为240平方米,土地使用者为王国才。2008年6月5日,吉林省国土资源厅发布吉国土资预审字[2008]253号文件,即《关于吉林市人民政府2008年第九批次用地预审意见的复函》,对包括本案涉案土地在内的六宗土地向吉林市人民政府进行函复,认定该六宗用地符合土地利用总体规划,同意通过用地预审,用于工业项目建设,并按照法规规定向国土资源厅申请办理建设用地审批手续。2009年8月12日,吉林省国土资源厅发布吉国土资耕函[2009]176号文件,即《关于吉林市人民政府2008年第9批次农用地转用和土地征收的批复》,批复如下:同意吉林市人民政府将农村集体农用地3.7926公顷、集体未利用地0.2254公顷转为建设用地并办理征地手续,同时征收集体建设用地0.6014公顷并办理征收手续。以上共计批准建设用地4.6194公顷,用于工业项目建设。
再查明,王国才、段旭鹏均不是吉林市丰满区江南乡永安村村民。该房屋现仍登记在王国才名下。
认定上述事实的证据有当事人的当庭陈述以及房屋买卖协议、收条、房屋所有权证、集体土地使用权证、吉林市丰满区江南乡永安村村民委员会情况说明、吉林省国土资源厅发布吉国土资预审字[2008]253号文件、吉林省国土资源厅发布吉国土资耕函[2009]176号文件等证据在卷为凭。
本院认为,首先,关于王国才与段旭鹏2007年11月4日签订的房屋买卖协议的效力问题,本院认为,一、该协议系原、被告双方真实意思表示,段旭鹏虽称其是在案外人付某手中购买的该房屋,但事实上该房屋登记在王国才名下,对此段旭鹏在购买时是明知的,原、被告双方对于购买房屋的价格、房屋坐落等均达成合意,故该房屋买卖合同双方应为王国才与段旭鹏。案外人付某系王国才配偶及岳父的债权人,付某为实现其债权,在王国才同意以房抵债的情况下,联系段旭鹏购买了王国才的涉案房屋,故应认定签订该房屋买卖协议是原、被告双方真实意思表示。将购房款给付第三方付某,亦系王国才的指示交付行为。二、对于王国才认为段旭鹏并非永安村村民,该房屋买卖协议违反了法律法规强制性规定,故该协议应属无效的主张,本院认为,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相关联,非集体经济组织成员无权取得或变相取得。2004年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案被告段旭鹏购买的虽系王国才名下房屋,但因房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权应同时转让,故从立法意义上,城市及外村、外乡居民已被禁止通过转让、出让形式成为集体土地上住宅的合法所有权人。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同时,涉案房屋坐落的土地性质为宅基地,而段旭鹏并非该集体经济组织成员,故该合同已经违反《中华人民共和国土地管理法》上述强制性规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效”。故本院认为,王国才与段旭鹏2007年11月4日签订的房屋买卖协议无效。
其次,关于原告王国才主张要求确认涉案土地为其所有的主张,本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。┄┄个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”涉案土地为集体土地,其所有权和使用权的确认纠纷,非人民法院受案范围,本案涉案土地已经吉林省国土资源厅于2008年、2009年以文件形式批复同意转为建设用地,故此情况下,王国才关于涉案土地的所有权、使用权确认的主张,本院予以驳回。
第三,关于王国才要求确认涉案房屋归其所有,并要求段旭鹏返还涉案房屋、土地的问题,对其主张的处理应本着诚实信用原则和有利于当事人生产、生活情况及案涉土地性质的具体情况具体分析。本院认为,就涉案房屋原、被告已签订房屋买卖协议,本案合同是双方的真实意思表示,段旭鹏支付了购房款,合同内容未违背公序良俗,亦不存在恶意串通、损害他人合法权益等情形,也不损害双方的权益,故王国才要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求,本院不予支持。对于王国才要求段旭鹏返还房屋、土地的主张亦应予以驳回,具体评判如下:1.原、被告已于2007年就涉案房屋签订了买卖协议,被告已全额支付了房款,并占有、使用涉案房屋、土地近16年之久,事实上也已得到当地村民委员会的认可,被告提供的吉林市丰满区江南乡永安村村民委员会于2023年2月10日出具情况说明证实:涉案房屋“已经由吉林市绍伍装潢有限公司重新翻盖,作为该公司的办公楼和生产车间厂房。其中530平方米的土地该公司已经经过村委会的同意征用。该公司所建办公楼厂房等经过审批,但由于该地段范围在文物保护区域内,所以办不了产权证。”在段旭鹏使用涉案房屋、土地的16年间,丰满区江南乡永安村、王国才对此亦均未提出过异议。2.段旭鹏取得涉案房屋后,其父为法定代表人、其为股东的吉林市绍伍装潢有限公司已对案涉房屋进行了翻盖,并在涉案土地上建设了办公室、厂房,已经营多年。本院认为,如判令段旭鹏返还案涉房屋将使吉林市绍伍装潢有限公司陷入困境,造成生产、经营上的现实困难。3.涉案土地已经吉林省国土资源厅分别于2008年、2009年以文件形式批复同意转为建设用地,且在王国才亦不是永安村村民的情况下,本院认定不予返还,具有一定的现实基础。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本院认为,涉案土地及房屋没有必要返还,不予返还更有利于保护双方利益的平衡和生产、生活交易的稳定,更有利于弘扬社会主义核心价值观。在段旭鹏占有使用房屋土地时间已久、房屋土地价值上涨的情况下,原告主张确认合同无效并要求返还房屋土地,显然有违诚实信用原则,故本院对王国才的上述诉讼请求不予支持。
综上,依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第六条、第七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、原告王国才与被告段旭鹏于2007年11月4日签订的房屋买卖协议无效;
二、驳回原告王国才其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元,由原告王国才负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 于萍楠
二〇二三年三月十六日
书记员 汤佳鑫
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-10-18 14:11:39
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