吉林省桦甸市人民法院
民 事 判 决 书
(2022)吉0282民初372号
原告(反诉被告):刘某,女,1960年2月1日出生,汉族,住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人:王明涛,重庆美翎律师事务所律师。
被告(反诉原告):赵某1,男,1963年11月26日出生,汉族,桦甸亮亮眼科专科医院有限公司院长,住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人:赵某2,女,住吉林省桦甸市。
原告(反诉被告)刘某与被告(反诉原告)赵某1房屋租赁合同纠纷一案,本院于2022年2月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘某及其委托诉讼代理人王明涛,被告(反诉原告)赵某1的委托诉讼代理人赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某向本院提出诉讼请求:一、判令赵某1立即向刘某支付房租400,000元及资金占用期间利息(以400,000元为基数,自起诉之日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);二、诉讼费由赵某1承担。事实和理由:2017年10月24日,诉争双方签订《房屋租赁合同》。合同约定:“案涉房屋租赁期为6年(自2018年2月22日至2024年2月22日止),年租金为200,000元,分三次支付,每次支付2年租金(即每次支付400,000元),且需提前2个月支付下一周期租金。”本案诉争标的为最后一次租金,应于2021年12月22日前支付。支付期限届满后,经刘某多次催要未果,故提起诉讼。
赵某1辩称,一、赵某1不是本案适格的被告。案涉《房屋租赁合同》虽然为赵某1签订,但赵某1系桦甸亮亮眼科专科医院有限公司(以下简称亮亮眼科医院)的法定代表人,其签订合同的行为是公司行为,而非个人行为。案涉房屋也是用于亮亮眼科医院的经营服务。二、赵某1未依约及时支付后续原定两年房租有事实及法律依据。(一)案涉合同签订后,赵某1于2019年夏天发现房屋顶盖整体腐朽破损,局部严重塌陷,以致防水层撕裂,造成严重漏雨。赵某1与刘某多次协商未果后,自行对局部进行维修,但屋顶隐患一直未能排除,危险依然存在,已经严重影响正常经营及生命财产安全。刘某作为出租方,保证房屋主体结构的安全是其首要的法定义务,对房屋进行维护,消除隐患,使房屋能够正常使用,是赵某1依约支付租金的前提,同时也是赵某1延付租金的原因之一。(二)案涉合同签订后,赵某1始终严格履约。2020年,新冠疫情的发生是赵某1订立合同时无法预见的,近几年的疫情导致各行业经济严重萎缩,作为经营亮亮眼科医院的赵某1受到的影响尤其严重,经营状况举步维艰。2022年3月至5月中旬,吉林遭遇了自疫情出现以来最严重的危机,这是众所周知的事实。为减少亏损,体现公平,赵某1于2021年末多次与刘某协商减少租金等合同变更事项,但在基本协商一致的情况下刘某又突然反悔,将赵某1诉至贵院。这也是赵某1延付租金的客观因素,不应认定赵某1违约。(三)案涉房屋租赁合同自签订以来,赵某1均能及时支付租金,但刘某未按规定和约定提供正式税务发票,导致财务部门无法依规入账,也不能依法抵扣税款,税务部门亦不断问询,影响了正常工作,刘某违反约定在先,也是赵某1延付原有租金的原因之一。(四)因突发疫情导致案涉《房屋租赁合同》已不适合当前面临的客观形势,不符合公平公正原则,应当予以调整变更。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款的规定,赵某1要求变更合同的主张有法可依。赵某1在刘某解决房屋主体结构维修,正常提供税务发票以及减少房屋租金的前提下,完全可以继续履行合同。否则将使本来处于亏损状态下的赵某1更加不堪重负,只能选择提出解除合同,以避免损失的进一步扩大。三、资金占用期间利息不应支持。如前所述,赵某1延付原有租金存在多方面因素,是刘某违约在先。另,合同约定预付二年租金有失公平,交易习惯是当年或预付一年租金。尤其本轮疫情管控二个多月,不存在资金占用期间利息的问题,对此不予认可。
赵某1向本院提出反诉请求:一、判令依法解除刘某、赵某1于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》;二、判令刘某向赵某1提供已支付800,000元房屋租金的税务发票;三、诉讼费由刘某承担。事实及理由:赵某1、刘某于2017年10月24日签订《房屋租赁合同》。合同签订后,赵某1全面履行了合同义务。2019年夏天,租赁房屋顶盖整体腐朽破损,局部严重塌陷以致防水层撕裂,造成严重漏雨。赵某1与刘某多次协商未果,刘某一直没有履行维修责任,赵某1只能自行局部维修,但屋顶隐患一直未能排除,危险依然存在,房屋主体结构损坏情况已经严重影响正常经营及生命财产安全。无论是合同约定还是法律规定,刘某作为房屋出租方,保证房屋主体结构的安全稳定是其首要的法定义务,对房屋进行维护、消除危险,使房屋能够正常使用,这是合同正常履行的前提,也是赵某1正常缴纳租金的前提,刘某已经严重违约。案涉《房屋租赁合同》自签订以来,赵某1均及时支付租金,但刘某一直没有按照规定和约定提供正式税务发票,导致财务部门无法依规记账,也不能抵扣税款,同时税务部门不断问询,影响了正常经营。针对这种情况,赵某1与刘某多次沟通未果。另,案涉合同签订后,赵某1始终严格履约。2020年,新冠疫情的发生是赵某1订立合同时无法预见的,近几年的疫情导致各行业经济严重萎缩,作为经营亮亮眼科医院的赵某1受到的影响尤其严重,经营状况举步维艰。为了减少亏损,体现公平,赵某1在2021年末多次与刘某协商减少租金等合同变更事项,其要求符合相关法律规定。在刘某无法解决房屋主体结构维修,无法正常提供税务发票以及不能减少房屋租金的前提下,将使本来处于亏损状态下的赵某1更加不堪重负,已经无法实现合同目的,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定,依法提出解除双方的《房屋租赁合同》,以维护赵某1的合法权益。
刘某对赵某1的反诉辩称,首先,赵某1的诉讼请求没有事实和法律依据。其次,赵某1的诉讼请求中除了要求解除合同外的其他诉讼请求,与本诉无因果关系,均不能构成反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据,本院认定如下:一、刘某提供的其与赵某1及亮亮眼科医院职工杨鹏举通话记录、其向赵某1发送短信记录各1份,赵某1对该证据的真实性未提出异议,故本院对该证据的真实性予以确认;二、刘某提供的其与亮亮眼科医院职工杨鹏举微信记录1份,刘某未提供其他证据予以佐证微信聊天对方系杨鹏举,本院无法认定其真实性,不予采信;三、赵某1提供的照片5张(本诉及反诉均提供此证据),因赵某1无法提供该证据的原始载体,且该证据无法证明赵某1待证事实,故本院对该证据不予采信;四、赵某1提供的杨鹏举自行记录的通话记录1份,因该证据系杨鹏举自行记录,没有其他证据相佐证,本院无法认定其真实性及与本案的关联性,不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年10月24日,刘某(出租方、甲方)与赵某1(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将其拥有的坐落于桦甸市桦甸大街XX号房屋出租给乙方用于经营使用,该门面建筑面积1,225.60平方米,租赁期限为六年,自2018年2月22日起至2024年2月22日止,年租金为20万元,每次支付两年租金(即六年房屋租金分三次支付,每次40万元),第一年乙方先付定金2万元,甲方将门面交与乙方装修施工,乙方将租金支付给甲方以后,房租到期后提前两个月上打年租金,甲方承担因房屋出租发生的各项税费。合同还约定了租赁房屋用途、双方的权利与义务、续租、其他约定等内容。同日,双方签订了《装修条件协议书》,约定了装修内容及期限。双方签订上述合同后,赵某1按合同约定分次交纳了2018年2月22日至2022年2月22日期间的租金共计80万元,刘某为赵某1出具了两份收据。案涉合同的最后一期(2022年2月22日至2024年2月22日)租金至今未交纳,刘某曾于2021年12月31日向赵某1发送短信催促其交纳房租。
本院认为,本案的争议焦点为:一、案涉《房屋租赁合同》是否应予解除;二、赵某1是否应当依约给付租金、资金占用期间利息及具体数额。
一、关于案涉《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”依据上述法律规定,赵某1诉请要求解除案涉《房屋租赁合同》应提供有力证据证明法定解除条件已成就。赵某1诉请解除合同的主要原因有三:一是租赁房屋存在质量问题,造成严重漏雨,经协商未果;二是刘某未依约对已付租金提供税务发票,影响经营;三是新冠疫情导致经营困难,与刘某协商减少租金等合同变更事项未果。经庭审及当事人陈述可知,首先,案涉合同签订于2017年10月24日,租赁期自2018年2月22日起至2024年2月22日止,赵某1实际使用案涉房屋用于经营亮亮眼科医院。依赵某1所述,其于2019年夏天发现案涉房屋存在质量问题,但其仍向刘某支付了2020年2月22日至2022年2月22日期间租金,在赵某1未向本院提供充足证据的情况下,本院无法认定其所述事项已导致合同目的无法实现。其次,依法纳税及开具税务发票是税务机关的行政管理行为,而非人民法院受理民事诉讼的范围,亦不能成为赵某1主张解除合同的事由。再次,自2020年起,新冠疫情的发生确对企业经营产生了一定影响,但在我国常态化疫情防控的政策指导下,一定区域的封闭式管理并非常态,会导致合同履行困难但并非不能履行,赵某1就此要求解除合同于法无据。综上,赵某1关于解除其与刘某于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》的请求,不予支持。其要求刘某提供其已付800,000元租金税务发票的诉讼请求,不予评判。
二、关于赵某1是否应当支付租金、支付金额及是否应当支付资金占用期间利息的问题。
(一)《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”刘某与赵某1签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现刘某已依约将案涉房屋交付赵某1使用,赵某1亦应支付相应租金。虽赵某1系亮亮眼科医院法定代表人,但赵某1确系案涉合同签订的主体,且依工商登记显示,亮亮眼科医院成立于案涉合同签订之后,故赵某1关于其签订合同的行为系履行公司职务行为,非本案适格主体的抗辩,不予采纳。
(二)关于给付金额的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营,疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金,延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”具体到本案,赵某1租赁案涉房屋确实用于经营亮亮眼科医院,2022年3月初至2022年4月末,亮亮眼科医院所在地确因新冠疫情防控采取管控措施,导致营业收入损失,在充分考虑损失周期及风险负担的基础上,本院酌定减免赵某1一个月的租金,故赵某1应向刘某支付租金的数额为383,333.33元(20万元×2年-20万元÷12个月×1个月)。
(三)关于资金占用期间利息问题,在本案中应称之为逾期付款违约金。依合同约定,赵某1应于2021年12月22日之前给付案涉租金,其至今未给付的行为构成违约,依法应自刘某起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算给付逾期付款违约金以承担违约责任。结合本院确定的租金给付金额,逾期付款违约金的计算基数为:2022年2月9日(刘某起诉之日)至2022年3月6日(本地区因疫情采取全员核酸检测、减少人员流动、各类经营场所暂停营业等防控措施开始日期的前一日)以400,000元为基数,2022年3月7日至实际给付之日以383,333.33元为基数。
纵观本案,当前,我国新冠肺炎疫情防控已取得举世瞩目的成就,常态化疫情防控政策成效显著,然而,疫情仍时起时伏,小规模爆发情况时有发生,为推进“动态清零”目标的实现,部分地区会紧急采取必要的管控措施,确会造成部分企业尤其是个体经营者经营收入减少,如约足额支付房屋租金困难,承租人因要求减免租金、延期支付租金等而与出租人产生纠纷的情况时有发生。本案依据最高人民法院发布的关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见及风险互担的公平原则,并结合当地疫情防控实际,酌情判决减免租金,旨在通过本案引导其他存在类似纠纷的当事人在认真遵守防疫政策的同时,互谅互让、共担风险、共克时艰,充分协商以避免纠纷的发生。同时,也期待相关行业管理部门能动履职,力促纠纷化解,维护社会经济稳定发展。
综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:
一、赵某1于本判决生效之日给付刘某房屋租金383,333.33元及利息(自2022年2月9日起至2022年3月6日止,以40万元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算;自2022年3月7日起至实际给付之日止,以383,333.33元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算),利息给付时另行计算;
二、驳回刘某的其他诉讼请求;
三、驳回赵某1的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘某交纳的案件受理费3650元,由赵某1负担3525元,由刘某负担125元;赵某1交纳的案件受理费3650元,由赵某1负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 王红波
二〇二二年七月二十六日
书记员 张蓝予
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-10-18 14:13:08
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