摘要:房屋二重买卖在房价处于上涨趋势的时期时有发生,基于先后两个合同形成的先后债权处于平等地位,如果后买受人先完成登记,实践中往往认定后买受人取得房屋的所有权,出卖人向在先买受人承担有限赔偿责任。本文通过我国法律在在先权利人保护中的制度设计和实践适用,探讨基于不同情况产生的在先买受人能够获得房屋所有权和不能获得房屋所有权但能够得到合理损害赔偿两种不同的法律后果,为在先买受人权利保护提出合理建议。
关键词:一房二卖 预告登记 合同无效 损害赔偿责任
房屋二重买卖是指房屋所有权人将不动产出售给两个不同的买受人,并且和两个买受人都签订了房屋买卖合同的行为。随着房地产市场的快速发展,房屋买卖合同纠纷也越发增多,房地产开发商或二手房出卖人将一房二卖甚至多卖的现象层出不穷,形成了在同一标的上的多重债权,而物权的排他性导致只能有一个买受人能够获得房屋的所有权,其他买受人的主张无法实现的法律问题。在房屋二重买卖中,往往在先买受人权益会受到损害,本文通过梳理我国立法和司法实践中对在先买受人权利保护的措施,从在先买受人获得房屋所有权和获得损害赔偿的两个角度提出作者对该问题的思考。
一、概念的厘清
房屋二重买卖不是一个法律术语或概念,但仍有必要将其和无权处分加以区分。学界有一种观念将房屋二重买卖定义为形式上的二重买卖,即仅具有二重买卖的外观即可,不要求出卖人拥有对房屋的所有权。但是实际上,房屋二重买卖是在同一个房屋上产生了多个债权,从而产生的债权人在实现物权的紧张状态。如果在先买受人在和出卖人不仅订立了房屋买卖合同,而且完成了变更登记,此时在先买受人已经取得房屋的所有权,之后出卖人再和他人订立针对该房屋的房屋买卖合同,已经不是二重买卖,而是出卖他人之物,从而形成了无权处分。如果登记权利状态和权利实际状态完全吻合的情况下,不论在后合同是否有效,都无法让在后受让人获得对抗在先受让人的权利。即便出现登记瑕疵导致真实权利状态和登记状态不相吻合,在实践上也不会存在变更登记之后的登记簿上仍显示房屋所有权人为出卖人的情况,也就没有探讨后买受人不动产善意取得是否发生的必要。因此如果将出卖人设定为甲,在先买受人设定为乙,后买受人设定为丙,那么房屋二重买卖归纳的是这样一种现象:甲是房屋的所有权人,和乙签订房屋买卖协议但没有进行变更登记,之后又和丙订立房屋买卖协议将房屋出卖给丙。
对于房屋归属的问题,《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年6月)中第16条规定:数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。并且明确预告登记期间内,未经预告登记的权利人同意,房屋所有权人所为的处分行为,不得对抗预告登记权利人。此外,一些地方人民法院也通过指导意见等形式对房屋多重买卖中房屋所有权归属作出规定。结合来看,主要遵循是否转移登记、是否合法占有、合同成立先后等因素综合考虑。另外,预告登记起到对后成立合同的物权处分效力的阻碍作用。对于房屋所有权归属的顺位,学界相关研究很多,本文不再赘述,而主要从保护在先买受人权益的角度讨论在先买受人获得房屋所有权以及在无法获得房屋所有权前提下如何获得救济的问题。
二、后买受行为不发生物权效力——预告登记
为了维护房屋交易秩序,保护在先买受人的权益,在《物权法》第20条规定了预告登记制度:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”在先买受人和出卖人订立有效合同之后,在先买受人就可以在双方协商一致的情况下办理预告登记。预告登记是法律上最早为在先买受人的权益进行保护的制度,是在先买受人主动维护自身权利顺利实现的一种方式。从效果上看,在先买受人预告登记后,除非得到预告登记人同意,出卖人不得再处分该不动产,未经同意擅自处分的话,后买受人不能够获得相应的权利。后买受人即便申请权利登记,登记机构也不予办理。如果在先买受人能够顺利进行不动产预告登记,能够有效的防止一房二卖现象,保护在先买受人利益。预告登记的完成需要有两个条件:其一是存在合法的买卖房屋或其他不动产物权的协议;其二是存在预告登记的约定。这导致在先买受人在实现预告登记中存在现实的困难,因为在先买受人和出卖人如果无法达成一致约定,就无法进行预告登记,这对存心要房屋二重买卖的出卖人来说,必然会千方百计阻挠在先买受人预告登记,影响预告登记效果的发挥。另外,约定的具体不明确,是预告登记协议,还是购房合同中的预告登记条款?规定的不明确导致在实践中的适用困境,也影响了预告登记制度功能的有效发挥。
三、在先买受人获得房屋所有权——恶意串通导致后合同无效
对于房屋二重买卖,学界已经进行了比较深入的探讨,形成了前后两个合同均为有效合同的共识,除非后买受人和出卖人所订立的合同符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形。实践中,导致合同无效主要是指出卖人甲为了不让在先买受人乙取得房屋所有权,而和在后买受人丙订立虚假合同,如果乙、丙都未办理转移登记,在甲乙合同有效而甲丙合同无效的情况下,有效合同买受人乙优先于无效合同买受人丙取得房屋所有权的观点并无争议。但是如果丙已经做了转移登记,是否可以获得房屋的所有权,学界有不同的认识,比如王泽鉴就认为“纵丙(第二买受人)的行为对甲(第一买受人)构成侵权行为,应负赔偿责任,丙取得该物所有权的物权行为不因此而受影响。”这种观点在物权行为的无因性的前提下是能够得到支持,但是我国法律并未采取物权行为无因性理论,房屋买卖合同无效,则依据《合同法》,无效合同自始没有法律约束力,在基础合同无效的情况下,相应的物权变动也无效,丙不能取得房屋的所有权。
问题是,如何认定出卖人甲和在后买受人丙的恶意串通?鉴于恶意串通行为的主观性,除非甲和丙存在自认情节,否则评价较为困难,根据谁主张谁举证的原则,让在先买受人乙对甲、丙之间恶意串通行为进行举证,难度较大。在实践中,除了要求在先买受人提供证据之外,还可以通过以下情形综合评价:在先买受人乙是否已经实际合法占有房屋(出卖人甲是否将房屋钥匙交给乙);甲丙之间是否支付了合理的对价;甲丙是否具有具备恶意串通条件的关系,比如亲戚关系或朋友关系等。
四、在先买受人取得房屋所有权——均未登记对在先买受人权利保护的正当性
在两个合同都为有效前提下,依据债权的平等性,两个债权不应因形成先后不同而导致法律效力不同,王泽鉴将之表述为:“基于先后买卖契约而生之此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力。”在先后买受人都没有办理变更登记取得房屋所有权,以及其他条件都相同的情况下,平等的两个债权倾向于保护在先买受人的利益是否具有正当性?
1. 从朴素理念出发,无论是英美法的优先权规则还是我国传统的“先到先得”,都是具有对先买受人优先保护意味。普通法系国家中,因时间占先而获得的优先权(即先设定的权利优先,所谓“first in time,first in right”)虽然在很大程度上受到登记的限制,但是仍然是能够影响房屋所有权归属的基本原则。而我国传统理念中的先到先得并不难理解,在先的买受人合同生效在先,各种要素并无瑕疵,买受人也并无过错,获得优先考虑也更为公平。从另一方面来说,房屋二重买卖不仅违背了诚实信用基本原则,而且会扰乱正常的交易秩序,如果在其他条件相同的情况下,不优先保护在先买受人的利益,无疑是对出卖人违约行为的变相鼓励。
2. 从法经济学角度分析,出卖人甲和在先买受人乙之间的合同是否形成“效率违约”,导致出卖人甲最终将房屋卖给后买受人丙,并向在先买受人乙承担违约责任?笔者持否定意见。王利明在《违约责任论》中提出效率违约应具有两个前提:履行利益能够精确的确定,以及合同标的物能够替代。在房屋多重买卖中,履行利益的不确定性是普遍存在的,对在先买受人乙的赔偿标准难以确定,甲乙之间很难达成一致,很可能需要诉讼,不仅增加诉讼成本,而且对乙的赔偿是否充分也有待商榷。当乙会同意将房屋转卖给丙的情况下,甲违约对乙进行补偿之后很可能造成的后果就是,对于甲而言无利可图或者获利甚微,对于丙而言,在很可能增加诉讼成本的情况下获得了一个可以从乙处转售就能得到的房屋,对于乙而言合同目的没有实现,而且如果乙对于房屋的估值高于乙获得的违约赔偿数额加上甲乙合同约定的数额,则乙没有获得充分的赔偿,自然是没有效率的。而且,如果允许甲违约,形成的是甲乙之间失败的交易和甲丙之间成功的交易,如果不允许甲违约,形成的是甲乙之前成功的交易和乙丙之间成功的交易,相对而言,后者使得更多的交易能够实现,市场整体效率是更高的。但是如果乙不愿意将房屋转售给丙,则证明乙对于房屋的估值高于丙的估值,房屋对于乙而言更有价值,不允许甲违约情况下社会的整体更有效率。
因此,无论从传统原则观念上来看,还是从法经济学角度分析,如果先后买受人都没有进行转移登记,且其他条件均相同的情况下,不允许甲对乙违约,优先保护在先买受人是具有正当性的。这种优先保护并不是在先买受人直接取得房屋所有权,而是指在先买受人的债权优先于后债权,出卖人应优先履行先合同的义务。
五、后买受人取得房屋所有权——在先买受人的合同救济
如果后买受人丙是善意的,未和出卖人甲构成恶意串通,并且后买受人丙先办理了房屋转移登记,根据我国《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力”所确立的物权变动的公示公信原则,先登记的善意后买受人取得房屋所有权并无争议,这在学界讨论和法律实践中都得到了支持。但对于先买受人乙来说,合同目的无法实现,有权要求出卖人甲承担违约责任,依据合同法获得救济。
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第15条该条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”可见,无法获得房屋所有权的先买受人乙请求出卖人甲承担赔偿损失的请求权基础是违约责任。在房屋所有权已经被善意后买受人取得的情况下,违约责任承担方式中只有赔偿损失对先买受人具有救济意义。根据《合同法》第113条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即损失赔偿应包括违约造成的损失和可得利益损失。对于违约造成的损失是比较明确的,主要是指财产的损坏、灭失和相应费用的支出,该部分损失可以通过相关票据等证据进行明确证明。但是房屋多重买卖中违约后的可得利益损失争议较大,对可得利益的计算方式,究竟是以前后合同交易价格为参照,还是以市场价格为参照,均存在讨论的空间。
1. 获益交出
以先后合同价格为参照的损失赔偿其实质是要求出卖人的获益交出,是指对在先买受人的救济以出卖人进行多重买卖所获利益为标准进行,数额相当于出卖人订立后房屋买卖合同与前买卖合同之差额。这种获益交出的方式在英美法和其他大陆法系国家有所实践,英美法依据信托法,认为出卖人和买受人形成“衡平信托”或者“推定信托”的关系,受托人应从委托人利益角度出发,交出转售所获收益。而其他大陆法系国家,尤其是德国,则依据代偿请求权要求获益交出,认为出卖人从后买受人处获得的价款,是原标的物的替代物,对该对价全部享有权利。这种方法有两个好处。一则是数额相对容易确定,即为先后两次合同价款的差额,举证方便;二则是将出卖人违约的全部获益作为损失赔偿,能够有效的遏制出卖人违约行为。但是事实上,这种赔偿方式存在理论和实践上的困境,首先获益交出在我国法律没有明确的请求权基础,因公平原则和追求对违约行为的惩罚效果,从而要求出卖人向在先买受人交出后房屋买卖合同的获益依据不足。此外,随着房屋价格的波动,依据后合同价格而进行的赔偿很可能和在先买受人在合同履行条件下能够获得可得利益相去甚远。因此,本文认为,先后合同价格之差是用违约方的收益反推守约方的损失,能够作为损害赔偿的间接参考,适用于无法正面得出在先买受人可得利益的情况,而不能作为损害赔偿请求的直接标准。
2. 市场价格差额
王利明将可得利益定义为“合同在适当履行后,可以实现和取得的财产利益。”房屋买卖合同中,因出卖人违约,导致在先买受人合同目的无法实现,所期待的合同利益无法取得,《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确规定:根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。鉴于这种划分,在房屋多重买卖中的在先买受人可得利益应以转售利润损失为标准,就是诉争房屋在起诉之日市场价格和先合同中房屋价格的差额。实践上,市场价格的确定一般需要法院委托评估机构对诉争房屋进行评估。
在先买受人的可得利益损失可以市场价格差额为标准,但是市场价格差额是否符合《合同法》所确定的可预见性规则?从我国的房地产现状来看,房价上涨的趋势比较明显,但是其上涨幅度很难被违约的出卖人预见。在出卖人不是合同诈骗的前提下,严格说来,出卖人没有“预见”房价上涨的程度,否则就不会订立先合同,再订立后一合同并对先合同违约。但是如果以无法预见而否定以市场价格差额作为在先买受人可得利益损失进行赔偿,对先买受人又是非常不公平,因为房屋价格波动属于商业风险,风险所带来的收益应该属于风险收益,作为合同的缔约方,是可以预见签订先合同后房屋价格的波动。因此,本文认为,对于可预见规则,应该限于对性质和类型的预见,而不包括对程度的预见,但在特殊情况下,当损害损害程度过高,量变到质变,成为另一种不同类型的损害,才应考虑预见程度的问题,这样才能够在平衡各方利益的前提下更好的保护守约方的利益。
3. 商品房买卖合同的惩罚性赔偿
2003年,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台,其中第8条规定:具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款对商品房买卖合同违约损害赔偿作出了特殊的规定,虽然可以看做是对违约开发商的惩罚性赔偿,但是该规定有一定的局限性。其一,该规定仅适用于商品房买卖合同,该解释的第一条规定:本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这意味着二手房、私有房、房改房、集资房等其他类型的房屋都不属于适用范围,其中二手房买卖在房屋买卖中所占比例不低,条款的适用范围过窄;其二,该规定是借鉴对消费者权益保护而制定的惩罚性赔偿,但事实上,已付购房款和违约损害没有任何关系,而且已付购房款本身就是不确定的,可多可少,以此为标准确定赔偿数额缺少合理性;其三,该解释只是规定了不超过已付购房款一倍的赔偿责任,法官的自由裁量较大。
六、对在先买受人权利救济的再探讨
为了保护在先买受人的利益,对于房屋的归属,在先买受人在以下的情况下能够获得房屋所有权:
1. 及时进行登记是在先买受人最直接获得房屋所有权的方式。在先登记将使得在先买受人获得第一顺位的优先权,实现了房屋所有权的直接转移。
2. 预告登记使得在先买受人获得阻碍后买受人获得房屋所有权的权利。严格地说,预告登记并不成为一种顺位规则,因为预告登记只是临时性的阻碍因素,最终还是需要实现房屋本登记才能发挥所有权转移的效力,而且预告登记只是对后买受人产生一种预告性质的、具有公示公信效力的因素,只能够向后发挥效用。但是针对在先买受人来说,预告登记是能够有效遏制房屋的二重买卖,保护自身顺利获得房屋所有权的制度。需要注意的是,在先买受人应该在预告登记之后,能够进行不动产登记起算的的3个月之内进行不动产登记,否则预告登记将失效。
3. 在后买卖合同无效导致在先买受人依据有效合同取得诉争房屋所有权。我国的物权变动模式采取的是物权有因和债权形式主义,因此取得物权的前提是有效合同。如果在后买受人因为恶意串通或其他原因导致后房屋买卖合同无效,则后买受人无法基于该无效合同获得房屋所有权,在先买受人可以请求法院确认后买卖合同无效,而后依据有效合同要求出卖人履行并无障碍。
以上是在先买受人能够取得房屋所有权的情况,如果在后买受人是善意的,而且也完成了登记,在先买受人将无法获得房屋所有权,在此情况下,对于在先买受人的权利保护只能通过出卖人承担违约责任来实现救济。在确定合同履行无望的情况下,在先买受人可请求法院判决出卖人对其进行违约损害赔偿,赔偿的范围应包括所受损失和所失利益,对于所失利益可以通过房屋差价损失来确定,也可以通过出卖人的违约收益来反推,本文认为房屋差价损失是更直接确定可得利益损失的方式。另外如果符合条件,还可以请求惩罚性赔偿。法院应酌情在填平损失和可预见原则的基础上加以支持。
(作者单位:吉林市中级人民法院 )
发布人: 王丹彤
来源: 本站原创
发布时间: 2016-07-01 09:10:34
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